부동산시장에는 수많은 전문가가 있다. 특히 유명세를 타지는 못했지만 자신만의 노하우를 무기로 전문가 영역을 구축한 재야의 숨은 고수들이 있다. '경험만큼 좋은 스승은 없다'는 말은 부동산투자에도 어김없이 적용된다. 그들은 오랜 기간 경험과 시행착오를 바탕으로 자신의 분야에서 남다른 내공을 쌓았고 온라인을 통해 일반인들과 정보를 공유하는데 주저하지 않는다. 머니투데이는 이런 숨은 부동산 고수들을 직접 만나 실전투자의 노하우를 간접 경험해보는 동시에 그들의 실패 경험을 통해 투자의 지혜를 배우는 기회를 제공하고자 한다. 그들이 말하는 '2014년 부동산시장 전망'도 함께 들어본다.



      

                                          <김상열 지우옥션 대표 / 사진 = 머니투데이 지영호 기자>

 

"똘똘한 상가가 공무원 와이프보다 낫습니다."

김상열 지우옥션 대표(38·사진)는 맞벌이 고충을 토로하던 상담자에게 상가 경매투자의 매력을 설명하며 이같이 말했다. 그는 부동산 경매로 낙찰받은 상가를 통해 월 600만~700만원의 고정적 임대수입을 유지하면서 해마다 5~6개 물건을 되팔아 시세차익을 챙긴다.

그의 상가투자에는 몇 가지 기준이 있다. 대출이자와 필요경비를 빼고도 연 10%의 수익을 올려야 한다. 20~30%의 매매차익을 기대할 수 있는 물건에만 입찰한다는 것. 경락잔금대출을 적극적으로 활용하는 것도 그의 투자패턴 중 하나다.

현재 사무실로 쓰는 서울 용산구 이태원로 제일기획 맞은편의 2층 상가(150㎡)는 이같은 원칙에서 투자했다가 대박난 케이스다. 2011년 2000만원을 투자, 1억8000만원에 낙찰 받았는데 현재 4억5000만원까지 담보가치가 올랐다. 한남동 꼼데가르송길이 뜨면서 가격이 폭등했기 때문이다. 2012년 담보감정 결과 대출한도는 1억6300만원에서 2억4000만원까지 늘어났다.

김 대표가 부동산 관련업무에 종사하게 된 계기는 부모님과 20년 넘게 산 중구 다산로 인근 단독주택이 재개발되면서다. 개발붐이 일면서 1억원에도 팔리지 않던 집을 3억원에 사겠다는 제안이 쏟아졌다. 대학졸업 후 남들이 부러워하는 해운회사에 입사한 그는 틈틈이 독학으로 부동산을 공부하며 꿈을 키웠다.

하지만 부동산 초보에게 세상은 호락호락하지 않았다. 제대로 공부해보자는 심정으로 해운회사를 그만두고 부동산컨설팅회사에 들어갔지만 넉넉하던 월급봉투는 어느새 홀쭉해졌다.

그러던 중 다니던 부동산컨설팅회사가 얼마 지나지 않아 문을 닫았다. 김 대표는 "차라리 잘됐다는 심정이었다"며 "쉬는 동안 공인중개사 자격증을 딴 뒤 2005년 경매정보회사에 입사해 이론과 실무쌓기를 시작했다"고 당시를 회상했다.

5년간 전국을 돌며 부동산을 사고팔았다. 제법 실력이 쌓이자 2010년 손발이 잘 맞는 동료들과 함께 부동산 투자와 컨설팅업무를 하는 지금의 부동산경매투자컨설팅 회사를 차렸다.

그가 운용하는 상가 중에는 임대수익률로만 연 100%에 달하는 물건도 있다. 서울대입구역 대로변에 있는 165㎡짜리 지하상가가 대표적이다. 2011년 1억6300만원에 낙찰받았다.

당시 투자금은 1000만원. 나머지 금액은 대출금(1억4800만원)과 임대보증금(1500만원)으로 충당했다. 현재 그는 대출이자를 빼더라도 매달 105만원의 소득을 올린다. 1000만원을 투자해 연 1060만원의 수익을 올리는 셈이다. 

그는 "아파트의 경우 세를 주면 팔기가 어렵지만 상가의 경우 세놓으면 오히려 팔기가 더 수월하다"며 "매달 임대료가 나오기 때문에 당장 팔리지 않더라도 은행이자 등 보유 부담도 적다"고 강조했다. 

상가에서 가장 중요한 것은 '상권분석'이란 게 그의 설명이다. 마음에 드는 상가가 있어도 최소 5~6번은 현장을 둘러본 뒤 매입을 결정한다는 것. 출퇴근 시간과 오전·오후, 평일과 주말 등 시간대를 달리하면서 유동인구와 동선, 배후상권 등을 확인해야 한다고 조언했다. 

김 대표는 "한 번의 투자로 큰돈을 버는 것처럼 보이지만 결실을 얻기까지 많은 시간과 노력을 들여야 한다"며 "'세상에 공짜는 없다'는 말은 상가투자에도 똑같이 적용된다"고 말했다. 

 

출처 : http://www.mt.co.kr/view/mtview.php?type=1&no=2014012913202085028&outlink=1

                                                                                               2014년 2월4일 머니투데이 기사